Ao definir, recentemente, que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser estabelecido a partir do valor da transação imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) evita que a base de cálculo seja tabelada, o que pode trazer uma economia tributária aos contribuintes. Essa é a avaliação do advogado Jossan Batistute, do Escritório Batistute Advogados, especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial. De acordo com ele, a decisão ainda afasta o uso obrigatório ou de imediato do valor venal de IPTU, além de evitar que os valores sejam fixados previamente pelas prefeituras.
“O entendimento do tribunal é de que o valor do imposto deve ser calculado a partir do valor do negócio porque há presunção de que este é o valor de mercado, não confundindo a planta base do IPTU ou o valor venal para tributação do ITBI”, avalia Jossan Batistute. E, para isso, é preciso considerar a presunção da boa-fé de quem está realizando a transação. “Por isso é que não se pode, conforme o STJ, tabelar a base de cálculo para se chegar ao valor do imposto, pois, isso significaria que as prefeituras partiriam do princípio da má-fé dos contribuintes, o que vai contra a nossa Constituição Federal, ao realizarem uma escritura sem que contivesse nela o valor real da negociação”, ressalta o especialista.
Quando houver desconfiança de que o imóvel está sendo declarado por um valor abaixo do valor de mercado, então, o poder público deverá averiguar isso através de um processo administrativo próprio, garantindo ao contribuinte o direito à ampla defesa e ao contraditório. “E, se for constatado que a base de cálculo informada realmente não corresponde ao verdadeiro valor de mercado, então, a prefeitura poderá realizar o lançamento da diferença de valor de maneira complementar.”
Dessa maneira, conforme Jossan, o contribuinte poderá ter economia na hora de pagar o ITBI, já que não mais poderá haver presunção de ilicitude nas negociações imobiliárias quando o valor destas for inferior ao valor venal para fins de IPTU. “É preciso destacar que esta nova decisão será um importante parâmetro para outras decisões no país, já que foi proferida pelo STJ, que fica em Brasília, e porque a tese aprovada tem efeito repetitivo”, explica o advogado.
